3月杭州楼市能否开启复苏通道？和光尘樾提供了一个观察视角

1st

新冠疫情对杭州楼市的冲击有多大？良渚「万人摇」红盘和光尘樾提供了一个很好的观察视角。

上周，和光尘樾结束线上登记，均价2.6W/㎡的66套房源，吸引了4147组意向客户进行登记，中签率为1.59%。

比照上一轮摇号开盘（登记12369组，中签率1.40%），这一次登记人数直接打了4折，中签率也有略微提升，从数据上看，人气似乎有所回落。

但对比房源面积段，可以发现，本次加推以131㎡改善户型为主，在价格平稳的前提下，较上次开盘的89㎡小户型，总价提高了100万元左右，大面积加上高总价，导致部分投资客退场。

换个角度来看，当下还有超过4000组的自住客户愿意登记摇号，说明购房者的买房热情并没有被疫情浇灭。

2nd

和光尘樾何以在疫情下仍然保持较高人气？原因有几个方面。

首先是价格优势，先看新房，良渚新城在售项目以洋房、联排等低密产品为主，和光尘樾目前入市的小高层产品，在板块内具有一定的价格优势；再看二手房，附近的万科未来城近期二手房成交均价为3.1W/㎡左右，和光尘樾由于新房限价只需2.6W/㎡，存在一二手价格倒挂红利。

其次是轨交优势，和光尘樾位于古墩路和杜文路交汇处，是地铁二号线良渚站上盖综合体，目前项目东南角的地铁二号线B出口已经建成，纯正的地铁盘，意味着未来会有更大的想象和增值空间。

以上两点，既是项目突出的自身优势，也是吸引购房者的关键价值点。

而此前疫情对楼盘销售造成的最大阻力，即线下售楼处的关闭，对和光尘樾却影响甚微。作为头顶两次「万人摇」光环的热门续销项目，意向客户早已实地参观过样板房，因此不存在线下看房环节缺失的问题。

另外，特殊时期的经历使部分租房人群提前考虑购房，加上LPR基点下调降低了购房资金成本，激发出一些新的购房需求，也在一定程度上为和光尘樾的高人气提供了支撑。

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截至目前，鼠年杭州楼市已经诞生两个摇号楼盘，凤起钱潮和和光尘樾，两者的市场反馈均超出预期。

以这两个项目为观测点，我们看到，目前的杭州楼市中，包括高端改善、刚性改善、实力首置在内的自住需求并不受疫情左右，遇到合适的项目，尤其是具有区位、价格、交通等优势的楼盘，这部分需求依然会及时释放。

与此同时，自住型购房者在选择楼盘时，会较此前更多关注产品本身（包括产品品质和功能设计）、物业服务（倾向于选择疫情中表现更好的品牌物业）以及周边配套（比如项目是否处于盒马生鲜、大型超市的配送范围内）。

受到疫情影响的，更多是带有投资属性的非刚需自住客户，随着“恒大全国楼盘75折”、“杭州首个折扣项目北城芳满庭推出9折优惠”等促销信息不断传出，这部分需求会因为可能存在的价格回调，选择暂时观望和推迟购房。

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整体来看，接下来的3月，杭州楼市在供应端会进入陆续复苏的状态，部分项目由于工程进度受疫情影响较大，达到领证标准还需要一段时间。

成交端基本还是以前期积累的认购转网签为主，新增供应量的成交转化相对滞后，预计对3月市场成交的贡献度有限。

需求端分化更加明显，刚需自住客户将快速回归，尤其是年前参与过摇号但未买到房的购房者，年后依然会积极选房；投资或非刚需的客户则放慢脚步，存在一定的观望情绪。

价格端呈现区域性调整，以价换量将主要出现在临安、富阳或其他远郊板块，且以低密项目为主；杭州主城限价严格，利润空间较薄，加上市场处于复苏阶段，料难出现大规模的以价换量。

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